Труд
Автор:
Стефан Кючуков
Броят на сделките на стойност над 1 млн. евро е като през миналата година
При пазарни цени покупките стават бързо
Голям е интересът към луксозни къщи край София, показват данни на компанията “Юник Естейтс” (Unique Estates), която е специализирана във високия сегмент от пазара на имоти. За луксозна къща с поне три спални, съвременно строителство (не задължително ново, но най-много на 20 години) и двор от най-малко 500 кв. метра цената е поне 750 хил. евро, каза Весела Илиева, управляващ партньор на компанията.
Най-голямата сделка, реализирана от компанията през първото тримесечие на годината, е за аристократична резиденция в полите на Витоша, купена от българин за лично ползване за 7 млн. евро. Това е ясен индикатор за доверие в пазара, коментират от компанията. Имението е с 12 спални и към него има парк от над 10 декара. Продаден е и апартамент за над 3 млн. евро, също купен от българин.
Голям е интересът към луксозни имоти в покрайнините на София, като например село Лозен, Панчарево, Камбаните, Бистрица и Банкя. Но не само локацията е важна за купувачите на луксозни имоти. От съществено значение е и качеството. Луксозни имоти в страната ни купуват предимно българи. Реализираните продажби на имоти на стойност над 1 млн. евро през първото тримесечие на годината са 20 на брой, колкото са били и през последното тримесечие на миналата година. По принцип последното тримесечие на годината е най-силно. Данните показват, че пазарът на луксозни имоти остава много активен и след влизането ни в еврозоната. Купувачите на луксозни жилища не се включиха в еуфорията на пазара на имоти през миналата година, преди въвеждане на еврото. По-скоро са готови да купуват сега, когато пазарът е по-спокоен, защото сделките с луксозни жилища не стават на база емоционални решения.
При наличие на бюджет за покупка на къща между 600 хил. и 700 хил. евро купувачите най-често избират ново строителство. Предимството е, че при включване в нов проект цената може да бъде платена в рамките на няколко години, докато при покупката на стара къща парите трябва да бъдат дадени до няколко месеца. Освен това новото строителство е енергийно по-ефективно, което има значение не само за разходите за отопление и охлаждане, а и банките дават по-добри условия по кредитите за покупка на такива имоти.
“При имотите с цена над 1 млн. евро интересът остава интензивен, като при качествени проекти и утвърдени локации се отчита ръст в запитванията - както като дял, така и в абсолютни числа. Броят на сделките се запазва на нивата от последното тримесечие на 2025 г., традиционно най-силния период за пазара. Това е ясен сигнал за устойчивост и за запазен интерес от страна на купувачите, като активността е концентрирана в имоти с доказана стойност и дългосрочен инвестиционен потенциал”, коментира Светослава Георгиева, управляващ директор на компанията.
Ръст има и при реализираните от компанията сделки с цена до 300 хил. евро, които са изцяло в сегмента на новото строителство в столични райони като “Малинова долина”, “Манастирски ливади-изток” и “Възраждане”, с увеличение от 38% спрямо последното тримесечие на 2025 г. Осезаемо намаление има при имотите с цени в диапазона от 300 хил. до 500 хил. евро. Делът на този сегмент спада от 31% през 2025 г. до 22% в началото на 2026 г., като част от купувачите отлагат решенията си, преориентират се към наем или търсят възможности за финансиране чрез продажба на друг имот.
Променя се и профилът на купувачите на луксозни имоти. Запитвания има от по-малко на брой купувачи, но те идват от значително по-подготвени и мотивирани клиенти, които вземат решения по-рационално, коментират от компанията. Хората, които търсят луксозни имоти, знаят точно какво искът и най-често купуват дом за семейството си. Затова правят избора си много бързо, особено ако предлаганите имоти са на пазарни цени. При правилно позиционирани имоти в средния към високия сегмент от пазар сделки се реализират в рамките на 1 до 4 седмици - ясен индикатор за реална готовност за покупка от хората, които правят огледи на луксозни имоти.
Голям е ръстът на покупките на луксозни жилища в Пловдив. В града има много успешни семейни компании, което е добре за пазара на луксозни имоти. В София идват хора от цялата страна, но пловдивчани предпочитат да живеят в Пловдив и купуват имоти там.
Повечето купувачи въобще не питат за отстъпка
Знаят какво търсят
Поскъпването на луксозните имоти ще продължи, категорични са експертите.
Умерен ръст на цените на луксозните имоти в рамките на 5% до 10% през настоящата година, прогнозират от Unique Estates. Пазарът на луксозни имоти е стабилен и очакванията са през тази година да бъдат реализирани повече сделки. Все повече българи имат финансова възможност да купят луксозен имот в чужбина, но предпочитат да го направят в България.
Купувачите стават по-взискателни, но същевременно знаят какво искат. 55 на сто от купувачите са реализирали сделка след до три огледа на имоти. Поведението на продавачите също се променя. Все по-често продавачите определят цените реалистично и в синхрон с пазарната среда, което води до по-висока ефективност на сделките. “55% от сделките се сключват без коментар на цената, като в 30% от случаите изобщо не е поискано предоговаряне. Сделките с отстъпка над 10% са едва 15%, като в останалите случаи отстъпките са в диапазона 6-10%”, каза Светослава Георгиева, управляващ директор на компанията.
Любопитно е, че при около 8% от реализираните от компанията сделки през първото тримесечие на годината купувачите първоначално не са имали ясно изразено намерение за покупка. Но след като им е бил предложен подходящ имот са взели решение за реализиране на сделка.
Голяма част от купувачите на луксозни имоти използват банков заем, дори да имат възможност да платят цената с пари в брой. Причината за това са изгодните лихви по банковите кредити.
Средното ниво достигна 1300 евро на месец
Сделките са с 15% повече
Пазарът на наеми на луксозни имоти се развива във възходяща посока, обясниха брокери. Много хора отлагат покупката на жилище, но въпреки това искат да живеят в хубав дом. Затова търсенето на луксозни имоти под наем нараства. През първото тримесечие на годината средните наеми достигат близо 1300 евро при около 1215 евро в за последното тримесечие на 2025 г. Това представлява увеличение с около 7% и отразява засилено търсене на луксозни имоти под наем в условията на по-предпазливо поведение при покупка.
Реализираните сделки за наемане на луксозни имоти през първото тримесечие нарастват с над 15 на сто. Повечето наематели на луксозни жилища са българи. Най-често това са мениджъри на високи позиции, но жилища наемат и чужденци.
165 хил. милионери сменят държавата си
В България няма данък наследство
Най-скъпият имот, продаден от Christie’s International Real Estate през 2025 г., е в Монако. Четиристаен апартамент е купен за 65 млн. евро, което прави 150 хил. евро на кв. м.
В България да бъде въведена “златна виза” - даване на право на пребиваване при покупката на скъп имот, предлагат от Unique Estates. Такива програми има в редица държави от ЕС, включително и в Гърция, което увеличава покупките на луксозни имоти от чужденци.
“Един от най-съществените фактори, които ще оформят пазара на луксозни имоти през 2026 г., е глобалното движение на частно богатство. Очаква се около 165 хил. милионери да сменят държавата си на пребиваване, след като това направиха приблизително 142 хил. през 2025 г. Това би било нов исторически рекорд”, заяви Весела Илиева, управляващ партньор на компанията.
При избор на държава, в която да купят имот, милионерите вече се интересуват от сигурност, наличието на добро здравеопазване и образование, както и от възможност да пътуват до други държави. Конфликтите в Украйна, напрежението в Близкия изток и нестабилността в отделни части на Азия и Африка ускоряват процеса на пренасочване на богатство към т. нар. “safe-haven дестинации” - сигурни убежища за богатството. За първи път България е включена в анализ на Christie’s International Real Estate като възможна дестинация за покупка на луксозни имоти, заедно с европейски държави като Франция, Швейцария, Монако, Италия, Португалия и Гърция.
Доскоро милионерите избираха държавите, в които да инвестират парите си чрез покупка на имот, на база плащаните данъци. Но това вече не е така, на преден план излиза сигурността и затова нараства интересът към Европа. В България няма данък върху наследството, няма и данък богатство, което е голямо предимство. Във Франция данъкът наследство е 45% от стойността на имота и, ако наследникът не може да го плати, държавата взима имота. Затова, ако българи купуват имоти във Франция, най-често за целта използват фирми.
В Дубай в момента добри покупки на имоти може да бъдат направени на вторичния пазар. Големите мести строителни компании не свалят цените, въпреки войната в Персийския залив. Но някои хора, които са купили имоти, сега продават и може цената да бъде свалена. Много богати китайци и индийци се преместиха през последните години от Лондон в Дубай, защото за една и съща сума в Дубай получават по-голяма площ, място за паркиране и всички удобства. А в Лондон често имотът дори няма климатик, защото е историческа забележителност.
