Данъчен консулт на "Труд news": Облагане на доходи от продажба на апартамент с Акт 15

Много хора купуват жилища в начален етап от строителството с цел продажбата им с печалба. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху доходите при продажба на апартамент в степен на завършеност Акт 15.

Българин продава недвижими имоти на територията на България в степен на завършеност Акт 15, купени с цел реализиране на печалба. Той живее в Англия. Поставен е въпросът трябва ли да плати данък върху получените доходи от продажбите?

I Местни и чуждестранни лица

Съгласно чл.4 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:

1. което има постоянен адрес в България, или;
2. което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период (лицето се смята за местно за годината, през която пребиваването му надхвърля 183 дни, като денят на излизане и денят на влизане в страната се смята поотделно за дни на пребиваване в страната) или
3. което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или
4. чийто център на жизнени интереси се намира в България.

Изключение са случаите по чл.4, ал.5 от ЗДДФЛ, а именно: не е местно физическо лице това лице, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната. Центърът на жизнените интереси е в България, когато интересите на лицето са тясно свързани със страната. При тяхното определяне могат да се вземат предвид семейството, собствеността, мястото, от което лицето осъществява трудова, професионална или стопанска дейност, мястото, от което управлява собствеността си.

Чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни лица по смисъла на чл.4 от ЗДДФЛ.
Местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в България и в чужбина, а чуждестранните физически лица - само за придобити доходи от източници в България (чл. 6 и 7 от ЗДДФЛ).

II Доходи от продажба на имот

Доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, са от източник в страната по силата на чл.8, ал.10 от ЗДДФЛ.

В ЗДДФЛ няма определение на понятието “недвижимо имущество”, но изводите за обхвата на това понятие се извличат от самия данъчен закон. В него законодателят е направил разграничение между “недвижимо имущество” и “недвижим имот”. Първото понятие е с по-широк обхват от второто, като в някои от нормите на закона изрично е уточнено, че към недвижимото имущество за данъчни цели се включват и ограничените вещни права върху него. Тоест, понятието недвижимо имущество е по-широко и включва най-общо казано всички недвижими имущества, годни да бъдат самостоятелен обект на прехвърлителна сделка.

Ако лицето е местно физическо лице на България, за доходите от прехвърляне на права и имущество облагаемият доход ще се определи по реда на чл.33, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10% разходи. Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.

Облагането е в годишен аспект с данък върху общата годишна данъчна основа, който е 10%. Доходите подлежат на деклариране в Приложение №5 “Доходи от прехвърляне на права или имущество” на годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ.

Според чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ при продажба на един недвижим жилищен имот през данъчната година доходът е необлагаем, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години. А при продажба на до два недвижими имота, през данъчната година, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, доходът е необлагаем, ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от 5 години.

В случай, че лицето е чуждестранно физическо лице за България, на основание чл.37, ал.1, т.10 от ЗДДФЛ доходите от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество от източник в България ще се облагат с окончателен данък, независимо от обстоятелствата по чл.13, когато са начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица и не са реализирани чрез определена база в страната.

Окончателният данък се определя върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10% разходи в съответствие с чл.37, ал.3 от ЗДДФЛ. В този случай, на основание чл.65, ал.6 и чл.67, ал.1 от ЗДДФЛ, данъкът се внася от лицето, придобило дохода, до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода по сметка на НАП. Данъкът се декларира с декларацията за дължими данъци по чл.55, ал.1 от ЗДДФЛ, която се подава в срока за внасяне на данъка.

За цената на придобиване на имуществото се прилага чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ.

В чл.37, ал.7 от ЗДДФЛ е предвидено, че не се облагат с окончателен данък доходите по чл.37, ал.1, освободени от облагане по чл.13, когато са начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава членка на ЕС, или в друга държава членка на Европейското икономическо пространство.

III Дейност като търговец

В случая покупката на имота е с цел печалба, но няма информация за броя на купените апартаменти. Посоченият дотук ред на облагане не се прилага за доходи от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително когато не е регистрирано като едноличен търговец. Дефинирането на едно физическо лице като търговец не се обвързва само с наличието или липсата на регистрация по ТЗ. Търговското качество на физическото лице се разглежда с оглед характера на извършваните от него сделки и услуги. Когато физическото лице осъществява търговски сделки, е без значение дали то манифестира или не участието си в тях като едноличен търговец.

Търговец е всяко лице, което по занятие извършва някои от дейностите, изброени в чл.1, ал.1 от ТЗ. В чл.1, ал.1, т.14 са посочени покупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба. Тоест, когато се извършват покупко-продажби на недвижими имоти не инцидентно, а регулярно и с цел реализиране на постоянен доход, то лицето действа като търговец по смисъла на Търговския закон, независимо че не се е регистрирало като такъв. Доходите от покупка на имоти с цел продажба и реализиране на печалба на основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ ще се облагат по реда на раздел II от глава пета на ЗДДФЛ, т. е. като доходи от стопанска дейност като едноличен търговец.

Според чл.26, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) данъчна печалба. Съгласно чл.10, ал.1 от ЗКПО счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството, отразяващ вярно стопанската операция.
В този случай облагаемият доход от продажбата на всички недвижими имоти следва да се декларира в приложение №2 “Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец” към годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ. Данъчната ставка е 15 на сто.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.